Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümden faydalanmak isteyen vatandaşlar ilk olarak binalar için bir deprem risk raporu alarak binanın riskli olduğunu tespit ettirmeliler. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı teknik donanıma sahip kuruluşlar binanın riskli olup olmadığına dair tespit yapıyor. Bu kuruluşlara ulaşmak isteyenler, bakanlığın sitesine girdiklerinde orada bir Türkiye haritası görecekler. Bulundukları şehri seçtiklerinde bakanlıktan lisanslı kuruluşların listesi açılıyor. Bu listeden seçilen bir kuruluşa başvuru yapılabilir. Bu kuruluşlara başvuruda da, diyelim ki 20 daireli bir bina var. Bu binada oturan daire sahiplerinin hepsinin başvuru yapmasına gerek yok. Binada oturan sadece bir kişi başvurduğu zaman bakanlığın istemiş olduğu ve yönetmeliklerin öngördüğü teknik çalışmalar ilgili kuruluşlar tarafından yapılıyor ve deprem risk raporu oluşturuluyor. Deprem risk raporunu alan kuruluşlar, kentsel dönüşümden faydalanmak isteyen kişiler adına bu raporu bakanlığa sunup, onay alıyor ve riskli olduğu onaylanan bina kentsel dönüşüm kapsamına girmiş oluyor..

Kentsel dönüşümde riskli yapıların yıkılmadan önce yapılması gereken bazı şartlar var. Öncelikle bina ile ilgili deprem risk raporunu lisanslı kuruluşlara yaptırmak gerekiyor. Çünkü lisansı olmayan kuruluşlara rapor yaptırıldığında bakanlık raporu onaylamayacaktır. Böylece kentsel dönüşümden yararlanmak da söz konusu olamaz. Deprem risk raporu bakanlıkta onaylandıktan sonra riskli yapı şerhi artık tapuya düşüyor. Bundan sonra vatandaşlara bilgilendirme yazısı gidiyor ve binadaki herkes binanın riskli olduğunu biliyor. Bu süreçten sonra yaklaşık 60 gün içinde (bu belediyelere göre değişebilir) apartman olarak bir araya gelinip 2/3 çoğunluğun kararıyla bina ortak karar protokolünü almak gerekir. Bu protokolde “Biz bu binayı yaptırmak istiyoruz. Kentsel dönüşüm kredisi kullanmak istiyoruz ya da kullanmak istemiyoruz. Şu müteahhite yaptırmak istiyoruz ve şu kadar zaman içinde inşaatın bitmesini istiyoruz” gibi kararlar alınıyor. Bina ortak kararlarını bina yöneticileri bakanlığa ilettikten sonra artık yıkım safhasına geçilebilir.

Kentsel dönüşüm kapsamına giren riskli yapılar için hazırlanan ‘bina ortak karar protokolü’ hazırlanır. Bu protokolde 2/3 çoğunlukla binanın nasıl yapılacağına karar verir. 2/3 çoğunlukla bina arsa olarak satılabilir, yeniden bina yapılabilir, müteahhit seçimi yapılabilir ve yeniden dağılıma karar verilebilir. Yani binanın yeniden yapımına kadar bütün kararlar alınabilir. 2/3 çoğunluk bunlara karar verebildiği gibi 1/3 çoğunluk da itiraz edebilir. 1/3 çoğunluk hakları verilmesine rağmen hala itiraz ederse 2/3 çoğunluk, bakanlığa başvurup 1/3 çoğunluğun dairelerini kendileri için talep edebilir. Diyelim ki 1/3 çoğunluk iki daire sahibi, lisanslı şirket o iki dairenin gayrimenkul değerlendirmesini yapıyor. Daha sonra o belirlenen rakam sadece 2/3 çoğunluğun katıldığı kapalı bir oturumla açık arttırmayla satılıyor. Diyelim ki 2/3 çoğunluktan bir kişi bir daireyi aldı, kalan diğer daireyi ise kimse almadı. Devlet bu noktada devreye giriyor ve o daireyi tapudaki değerinden satın alıyor. Böylece o binanın hisse oranı yüzde yüze tamamlanmış oluyor. En son aşamada binanın nasıl yenileneceği ile ilgili karar veriliyor..

Kentsel dönüşüm kredisinden yararlanabilmek için öncelikle binanın kentsel dönüşüm kapsamına girmiş olması lazım. Müteahhit seçimi yapıldıktan sonra kentsel dönüşüm kredisi veren anlaşmalı bankalara başvuru yapılmalı. Bir daire için en fazla 100 bin lira, eğer başvuru yapan kişinin dört ya da beşten fazla dairesi var ise toplamına en fazla 500 bin lira kadar kentsel dönüşüm kredisi alabiliyorsunuz. Bankadan alınan kredi blokeli olarak seçilen müteahhitin hesabına geçiyor. Hesap blokeli olduğundan müteahhit paranın hepsini kullanamıyor. İnşaatın safhalarına göre müteahhit, yaptığı imalatı sunup kontrol yapılmasını talep ediyor. Banka, inşaatı kontrol eden yapı denetimden belgeleri alıyor ve inşaat yerinde inceleme yapıyor. O zamana kadar yapılan işin tutarı ne kadarsa banka, müteahhite o kadar para veriyor. Yani inşaat devam ederken müteahhit eğer işten ayrılırsa ya da siz yapılan imalatı beğenmeyip durdurduğunuzda inşaatı tamamlayacağınız para zaten blokeli olarak banka hesabında bulunuyor. Yani para koruma altında tutuluyor. Bu sürecin içinde bakanlık yok. Yani bakanlık sadece onay veriyor. Sonrasında seçtiğiniz müteahhit ve bankadan kullandığınız krediyle binanızı yeniden yaptırabiliyorsunuz. Not: Kentsel dönüşüm kredisi kullananlar kira yardımı alamıyor.